Die Unterschiede zu einer Eigentumswohnung

Wo liegen die Unterschiede zwischen Pflegeimmobilie und Eigentumswohnung?

Standort      

• Pflegeimmobilie: Professionelle Standortanalyse inklusive Bedarfsberechnung.
• Eigentumswohnung: In der Regel nur subjektive Wahrnehmung, da es keine Bedarfsberechnungen für "Kleinviertel" gibt.

Steuerlicher Vorteil          

• Pflegeimmobilie: Abschreibung der Gebäudeherstellungskosten über 50 Jahre bei 2 % p.a., Geringer Grundstücksanteil von 3-10 %, Sonder AfA für Mobiliar 10 % über 10 Jahre, Abschreibung der Gebäudeherstellungskosten über 50 Jahre bei 2 % p.a.
• Eigentumswohnung: Viele unterschiedliche Auswahlkriterien wie Lage, Größe, Infrastruktur machen die Entscheidung zu einer subjektiven Entscheidung.

Kaufpreise  

• Pflegeimmobilie: Die Einstiegspreise liegen unabhängig vom Standort niedrig zwischen ca. 90.000-140.000 Euro.
• Eigentumswohnung: Häufig deutliche höhere Kaufpreise aufgrund steigender Preise pro Quadratmeter. Abhängig von Lage, Marktentwicklung und Nachfrage.

Kaufpreiszahlung

• Pflegeimmobilie: Meist nach vollständiger Fertigstellung.
• Eigentumswohnung: Mehrerer Raten nach MaBV, dadurch Risiko, dass Mehrkosten vom Käufer getragen werden müssen und höheres Risiko aufgrund Mehrkosten falls Bauträger Insolvenz anmeldet.

Mietvertrag 

• Pflegeimmobilie: Langfristiger Mietvertrag (i.d.R. über Jahrzehnte mit Verlängerungsoptionen) mit dem Betreiber. Vorgegebene Mietsteigerungen, kein Mietausfall bei Leerstand, Mietersuche durch Betreiber.
• Eigentumswohnung: Risiko des Leerstandes und wechselnder Mieter. Mietersuche meist durch Eigentümer. Hoher Zeitaufwand und Maklerkosten oft erforderlich.

Mietrendite  

• Pflegeimmobilie: Je nach Art in der Regel 4,0 - 5,0 % im Jahr.
• Eigentumswohnung: Ca. 2-4 % im Jahr - abhängig vom Standort, Lage evtl. höher.

Betriebs- und Instandhaltungskosten           

• Pflegeimmobilie: Werden vollständig vom Betreiber übernommen, mit Ausnahme Kosten für Dach und Fach und Verwalter.
• Eigentumswohnung: Nicht alle Nebenkosten auf Vermieter umlegbar. Nebenkostenabrechnung ist vom Eigentümer zu erstellen.

Risiken        

• Pflegeimmobilie: Insolvenz des Betreibers – dann sofortiger Austausch des Betreibers durch die Heimleitung oder Aufsichtsorgane.
• Eigentumswohnung: Säumige Mieter und Mietnomaden möglich. Rechtsstreitigkeiten mit evtl. Zwangsräumung. Schwer einschätzbares Instandhaltungsrisiko, Mietausfall, "tägliche Anrufe" wg. Mängeln oder Ärger mit Wohnungsnachbarn

Weiterverkauf        

• Pflegeimmobilie: Hohe Nachfrage und stark wachsender Pflegemarkt steigern die Chancen eines guten Wiederverkaufs.
• Eigentumswohnung: Wiederverkauf durch Eigentümer mit Zeitaufwand und Kosten für Vermittlung und Schönheitsreparaturen vor Verkauf.